Управление закрытыми комплексами или как не остаться без электричества и воды в своем болгарском доме в начале лета shadow

left shadow
item

Управление закрытыми комплексами или как не остаться без электричества и воды в своем болгарском доме в начале лета

В последнее время очень часто бывает, что при купле-продаже недвижимости в Болгарии продавец предлагает покупателю Предварительный договор о купле-продаже, в котором существует пункт о поддержке и управлении. Обычно этот пункт не обсуждают подробно, покупатель должен удовлетвориться туманным объяснением продавца, что „так надо, так предусмотрено новым в Болгарии Законом об управлении этажной собственностью“.

Жилой комплекс закрытого типа – юридическая сущность и Договор о поддержке и управлении

Согласно юридическому определению жилого комплекса закрытого типа таким считается комплекс, обособленный как отдельная урегулированная земельная недвижимость, в которой построены здания в режиме этажной собственности, как и другие объекты, обслуживающие владельцев и обитателей, при соблюдении требований о контролируемом доступе внешних лиц. Как видно из определения, урегулированная земельная недвижимость – лишь одна, зданий в режиме этажной собственности - несколько, кроме них существуют и другие объекты, которые обслуживают владельцев и обитателей, и, наконец, – введены требования контролированного доступа внешних лиц. Однако, при определении предназначения других объектов и требований контролированного доступа должно быть и ясно выраженное волеизъявление заинтересованных лиц. А, как было показано, без этих двух элементов не может существовать жилой комплекс закрытого типа. Т.е. для получения юридического статуса жилого комплекса закрытого типа, он должен быть создан как особый договорной режим управления этажной собственностью, оговоренный в договоре, заключенном между владельцем земли и владельцами самостоятельных объектов в письменной форме и с нотариальным заверением подписей. Поскольку режим управления комплексами закрытого типа предусмотрен законодателем в качестве договорного режима, зависящего от волеизъявления сторон, отсутствие подобного договора приведет к том, что комплекс не получит соответствующего юридического статуса. Это говорит о том, что

Нельзя избежать заключения этого договора!

Существуют, однако, требования, которым должен отвечать подобный договор. Первое – он обязывает обе стороны. Он обязывает инвестора управлять общими частями зданий, находящихся в режиме этажной собственности, обеспечить надзор за ними, контролировать доступ третьих лиц в комплекс, организовывать поддержку и уборку, ремонт и обновление общих частей.
Второе – как у любого договора, у него есть срок исполнения. Если срок отсутствует, следует предусмотреть основания для его прекращения.
Третье – он обладает только договорным, но не вещно-правовым действием. Он порождает права и обязанности лишь между сторонами, заключившими его, но из него не возникает, не меняется или прекращается вещное право.
Четвертое – договор формален. Закон требует, чтобы он был заключен в письменной форме с нотариальным заверением подписей сторон, и был вписан в реестр каждого самостоятельного объекта.
И пятое – закон предусматривает противопоставимость договора управления общими частями лишь в отношении приобретателей недвижимости (правопреемников владельцев).
Т.е.

Договор об управлении и поддержке ограничивает права владельца

в жилом комплексе закрытого типа. Нет общего собрания, не действует принцип демократического управления, владельцы квартир предоставляют часть своего “суверенитета” инвестору. И таким образом, договор начинают толковать односторонне, естественно – в пользу управляющей компании.
В подобных случаях следует провести проверку на соблюдение всех требований договора. Практика показала наличие ряда нарушений, часть которых может стать основанием предъявления претензий о нарушенных правах по договорам. „Яблоком раздора“ становятся, однако, неясные критерии, по которым управляющие компании определяют цены на свои услуги, как и высокомерное отношение тех же компаний к владельцам недвижимости, благодаря кому они существуют как отдельный вид бизнеса.



Что необходимо сделать?
- Перед подписанием предварительного договора проконсультируйтесь с юристом. Он сможет предостеречь вас от уловок в нем.
- Проконсультируйте у юриста и договор с управляющей компанией.
- Если на более позднем этапе возникнут проблемы с управляющей компанией, найдите адвоката, который проверит договор. Возможно, он обнаружит в нем недочеты, в силу которых он окажется недействительным.
- Настоятельно потребуйте индивидуальный реестровый номер, счетчики электричества и воды. Будучи владельцем недвижимости в Болгарии у вас есть право на них! Таким образом, если вы будете регулярно и вовремя платить за услуги, никто не отключит свет или воду в вашей квартире.






left shadow Right shadow

2018, Все права защищены.
Управление закрытыми комплексами или как не остаться без электричества и воды в своем болгарском доме в начале лета
Рейтинг@Mail.ru
Варна, Болгария
E-mail: o.atanasov@mail.ru
E-mail: ukatol.bg@gmail.com
Телефон: + 359 88 80 80 444
Телефон: + 359 879 854 056
Skype: oleg560910


facebook skype twitter