Актуальные юридические вопросы приобретения жилья в Болгарии россиянами

Автор: Олег Атанасов –
Ген. Директор „ЮК – АТОЛ“ ООО

В прошлом году рынок недвижимости развивался согласно ожиданиям, без сюрпризов и в соответствии с происходящим в Европе и кажется, в последние годы сотрясения в Европе не так сильно отразились на внутренний рынок Болгарии, как это начало ощущаться с прошлого года. Ожидается, что эта тенденция продолжится и в 2012 году. По данным статистики Болгария одна из стран, где цены на недвижимость поднялись больше всего в первом десятилетии XXI века. В отношении этого показателя сторона занимает третье место среди 30 государств. Абсолютным лидером по росту цен на жилье в течение рассматриваемого периода является Россия. Проведенные исследования показали почти 25% среднегодовое повышение стоимости и 810% номинальный рост в периоде 2000-2010 г. За ней следует Украина - 560%, и на третьем месте Болгария - 202% номинального роста цен на недвижимость. Последние два года, отмеченные разгаром кризиса, благодаря российским покупателям рынок курортной недвижимости на черноморском побережье активен, цены нормализовались, и будущие тенденции связаны с увеличением потока российских граждан, приобретающих недвижимость в Болгарии.
Оформившаяся устойчивая тенденция рынка недвижимости подтверждается и проводимыми ежемесячно в Москве и других российских городах специализированными ярмарками, в которых принимают участие болгарские строительные компании и агентства по недвижимости.
В Болгарии, однако, кризис отразился сильнее всего на строительной отрасли. Многие компании находятся в исключительно тяжелом положении – часть приостановили свою работу, а сотни объектов остались незавершенными. В этой ситуации немало случаев, когда строители пытаются продать данную недвижимость любой ценой, при сделке умалчивая о важных деталях – отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию, известное в обществе как „Акт 16“, утаивание обстоятельства, что на квартиру наложена ипотека в определенном банке или что он находится на этапе „под крышу ” и т.д.

Как могут покупатели - российские граждане защитить себя от неприятных сюрпризов и „капканов“ при приобретении недвижимости в Болгарии?

Для большинства людей купля-продажа недвижимости трудное решение и медленная процедура, которую с начала до конца сопутствуют сомнения и страхи. Подобные сделки не являются ежедневием и для обеих сторон, которые чаще всего дрожат над накопленным годами, и естественно ищут самый выгодный и надежный вариант. Сделка по недвижимости иногда продолжается некраткий период времени и требует сбора документов, проверки на наличие обременений, сбор или перевод денег и куча прочих формальностей. Возможно, в ходе процедуры какая-либо из сторон соглашения может изменить свои намерения или отказаться из-за неожиданного оборота обстоятельств. Каждый покупатель проходит свой путь колебаний и вопросов перед тем как прийти к решению заключить сделку. Остается сомнение о том, выбрал ли он самый подходящий момент и насколько хороша цена. Независимо от ответа, однако, многие участники рынка недвижимости опасаются, что их могут подвести или обмануть. Даже больше, это чувство усиливается с появлением в прессе статьи о мошенничестве, а, к сожалению, уже есть и нотариусы, которые привлечены к ответственности за нарушения.
Основной риск для покупателя заключается в том, станет ли он действительно владельцем недвижимости, являющейся предметом купли-продажи. Проблемы могут возникнуть в связи с ненастоящими документами, или в результате неполной информации о недвижимости или ее владельце. На рынке, к сожалению, встречаются продавцы, предоставляющие поддельные документы или документы неверного содержания. Все еще некоторые считают едва ли не обидой просьбу представить документы, удостоверяющие личность человека ведущего переговоры или заключающего предварительный договор. Кроме всего прочего это дает возможность удостовериться в том, что данное лицо именно тот человек, который указан в предоставленных документах о собственности, а также взвесить и некоторые другие обстоятельства.
Что касается фальсифицированных документов удостоверения личности, некоторые из них действительно очень близки к оригиналу и непрофессионалу их почти невозможно различить. И все же нотариусы, которые каждый день работают с такими документами, с большей вероятностью способны проявить подозрительность к документам, которые им представлены, и навести справку, и даже отказать в оформлении сделки, если у них появились сомнения.
Много вопросов могут возникнуть при участии в сделке доверенного лица.
При продаже он должен быть конкретно уполномочен в отношении данной недвижимости, кроме того текст доверенности должен ясно указывать на объем его представительских полномочий. Покупатель должен быть уверен, что это лицо может не только вести переговоры, но и заключить предварительный договор, или что имеет право заключить и окончательный договор в нотариальной форме.
Очень важно дано ли доверенному лицу право получать суммы задатка или продажную цену. В противном случае покупатель может заплатить не тому, кому надо и потерять деньги и право на недвижимость.
Нотариусы ведут специальные реестры, в котором подробно описывают все удостоверенные ими доверенности и не откажут навести справки, действительно ли они удостоверили данную доверенность.
Даже если доверенность подлинная, доверитель может не быть в живых при заключении сделки. Он мог аннулировать доверенность или письменно прекратить права доверенного лица, письменно, но сама доверенность физически оставаться у довереника на руках. Возможно даже, что доверитель находился в состоянии, в котором не мог понимать суть и значение своих поступков - болезнь, алкогольное или наркотическое опьянение.
Любое оспаривание доверенности на более позднем этапе, может привести к аннуляции прав покупателя с обратной силой.
В общем, в качестве защитных механизмов вы должны требовать, чтобы эти документы были актуальны, независимо от общепринятого шестимесячного срока действительности многих из них.
Как стоит вопрос с наследниками в сделке с недвижимостью?
Подумайте, что неучастие наследников лица, указанного в документе о наследниках, означает неучастие в сделке совладельца.
Это автоматично делает ее недействительной!
А что если фирма уже существует?
Этот вопрос может оказаться особенно значимым, когда предметом покупки является новостройка. Поэтому совершенно нормальным будет если вы потребуете совершенно свежие документы, несмотря на то, что срок представленных вам еще не истек. Кроме документов, которые являются обязательными для заключения сделки по закону, каждый покупатель или риэлтор должен проверить, нет ли предпринятой процедуры по несостоятельности или ликвидации.
Кроме того, что данные могли измениться, существует и возможность того, что документ подделан. Снова скажу, что нотариус лучше всего может оценить отвечает ли внешний вид документа - удостоверение или схема, форме выдачи и выдан ли он компетентным органом.
В некоторых случаях проблемы в сделках могут возникнуть в связи с заявлением неверных данных в декларациях, подписываемых при заключении сделки -
семейное положение, включительно и год заключения брака, может привести к продаже недвижимости, являющейся общей семейной супружеской собственностью.
И хотя закон не требует доказательства прав собственности, практика установила предоставление со стороны продавца удостоверений о семейном положении, выдаваемые муниципалитетом.
В связи с этим хорошо знать, что даже когда семейное жилище является исключительно индивидуальной собственностью одного из супругов, оно не может быть продано без согласия другого супруга.
Чтобы удостовериться в том, что не существует опасность оспаривания сделки в этом направлении, потребуйте от продавца предоставить копию личной карточки своего супруга/своей супруги, и проверьте не указан ли адрес недвижимости, которую вы приобретаете в качестве постоянного адреса супруга/и.
Удостоверение о наличии обременений, наложенных на недвижимость тоже является документом, который формально не требуется для заключения сделки.
Однако, это удостоверение увеличивает уверенность покупателя в том, что недвижимость не ипотекирована, права собственности на него не переведены уже нотариально на другое лицо, что в отношении недвижимости не учреждено право пользования недвижимостью, а также что нет зарегистрированных заявлений и запретов на нее. В случае, когда владельцев больше чем один удостоверение о наличии обременений необходимо требовать от каждого из них в отдельности. Не случайно требуются и предыдущие документы о собственности. В случае более серьезных интересов или подозрений, необходимо проверить и их. Как правило большое количество сделок с одним объектов недвижимости за короткий срок должны привлечь ваше внимание, что с этой недвижимостью возможны проблемы.
Ни в коем случае не оставляйте эти вопросы на момент заключения сделки в нотариальной форме, а устраните возможные подводные камни до заключения предварительного договора и уплаты задатка.
Таким образом вы установите и оцените можно ли устранить эти проблемы, связанные с: общей собственностью, правом пользования, представительством юридических лиц, участием в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица и другие. В случае наличия декларации, что указанная в нотариальном акте цена является действительной, покупатель впоследствии сможет потребовать возврата этой суммы.
Очень часто каждая из сторон сделки боится и спорит подписать ли сначала нотариальный акт или сначала нужно оплатить деньги. В практике обычно покупатель выбирает нотариуса, осуществляется нотариальное оформление сделки. После чего производится платеж и при подтверждении получения договоренной суммы, нотариус направляет документы по сделке на регистрацию. Допустимым является и другое решение – сначала заплатить цену и подписать нотариальный акт позже. Все зависит от того как договорятся между собой стороны, которые должны в переговорах отвоевать свои интересы.
Не будет „сгущением красок“ если скажем, что больше всего рисков кроет в себе покупка незавершенного строительства при реально существующей опасности для многих застройщиков не успеть с соблюдением договоренных сроков или вообще не дойти до этапа введения начатого объекта в эксплуатацию.
В конечном итоге можно дойти не только до потери собственности, но и потере заплаченных средств. И важен вид подписанного договора – предварительный или нотариальное оформление.. Отношения могут очень усложнены, если застройщик получил право на строительство в обмен на компенсацию. В случае невыполнения принятых на себя обязательств в отношении владельцев участка существует опасность расторжения договора и это может привести к аннуляции и прав покупателей, купивших на этапе „проекта“. Многие заключают предварительный договор о купле-продаже недвижимости, но не успевают обеспечить деньги. Массовой практикой при заключении предварительного договора является обозначение суммы задатка, что приводит к его утере, если покупатель откажется от сделки.
Совсем другая ситуация когда в договоре записано, что оплаченная сумма является авансово оплаченной частью цены. В случае прекращения договора, например по причине неоформления сделки у нотариуса в определенный срок, сумма подлежит возвлату покупателю. Возможен и промежуточный вариант, предусматривающий, что в случае, что сумма по предварительному договору не будет оплачена по причине невыполнения обязательств со стороны покупателя, продавец может задержать часть суммы в качестве неустойки, а не как задаток. По моему мнению, это самое справедливое решение. И хочу подчеркнуть, что в если финансирование не будет обеспечено, обычно из-за неодобрения со стороны кредитного учреждения, не является объективной причиной и не приводит автоматически к освобождению покупателя от ответственности. Он может получить обратно оплаченную им сумму, вписанную в предварительный договор, только если она не договорена как задаток. Нормальный размер авансово предоставляемой покупателем суммы отличается от случая к случаю, как как закон не определяет минимальную или максимальную стоимость. Как и во всех рыночных взаимоотношениях, все зависит от интереса обеих сторон конкретной сделки. Возможно продавец прижат разными обстоятельствами и объявил очень низкую цену, но ставит требование внести большую сумму при подписании договора. Когда, однако, в том же ценовом диапазоне и в случае аналогичных объектов недвижимости в данном сегменте рынка, существует большое количество предложений, у покупателя есть основание предложить меньший размер авансовой суммы, например, наиболее часто использованный размер составляет 10%. Кроме того: некоторые продавцы готовы принять оплату в рассрочку или продлить срок окончательного оформления сделки на гораздо более долгий срок, чем до недавнего времени – на месяц. Хочу подчеркнуть, что никому не советую заключать предварительный договор в случае документов с истекшим сроком действия или непроверенных прав продавца.

Еще несколько слов о Предварительном договоре!

Гражданское право дает возможность участникам рынка недвижимости подготвить заключение окончательного договора по обвязывающему их облигационному правоотношению, путем заключения предварительного договора, в котолом они договариваются о всех существенных условиях сделки. Закон определяет формой действительности письменную форму, а в отношении окончательного договора требуется нотариальная или нотариально удостоверенная форма. Каждая из сторон по предварительному договору может предъявить в судебном порядке иск на заключение окончательного договора, заместителем которого становится принятое решение суда и договор считается заключенным с момента вступления решения в законную силу.
По своей правовой сути предварительный договор не имеет материально-правового эффекта, а только облигационный.
Иными словами, заключением такого договора не переводятся права собственности на недвижимость, а только подготавливается заключение окончательного договора. Предварительный договор является лишь "обещанием", данным отчуждителем приобретателю, осуществить распоряжение этими правами в будущий момент. Кроме того, другой особенностью предварительных договоров, предметом которых являются материальные права на недвижимость, это то, что они не подлежат регистрации в Реестр недвижимости по местонахождению недвижимости, ни любому другому виду регистрации в публичный реестр. Именно эти специфики, в годы подъема строительства, были использованы многими недобросовестными участниками в гражданском обороте.
В этот период часто встречалось и следующее явление – заключение нескольких предварительных договоров о продаже в отношении одного объекта недвижимости, с разными покупателями.
Они со своей стороны добросовестно выполняют свои обязательства по договору, в том числе исправно платят договоренные между сторонами авансовые взносы продажной цены недвижимости. Невозможность каждого из потенциальных покупателей осуществить проверку нет ли других заключенных договоров на эту недвижимость, делает возможным и даже способствует реализации подобных мошенических схем. В практике единственной гарантией установления этого обстоятельства является включение в договор декларативной клаузы, содержащей изъявление продавца об отсутствии других заключенных предварительных договоров в отношении продаваемой недвижимости. Доходим до абсурдной ситуации, в которой, чтобы защитить себя от возможной недобросовестности продавца, покупатель по продажному отношению должен рассчитывать на его добросовестность.
В обычном случае при осушествлении продажи еще не построенного объекта, а также в период бума продаж недвижимости, так и в настоящий момент, стороны договариваются об авансовой оплате полной продажной цены как условие заключения окончательного договора. Это обстоятельство само по себе создает неравное положение сторон.
На практике продавец всегда находится в позиции более сильной стороны с экономической точки зрения, так как получает у покупателя весь финансовый ресурс предварительно и одновременно с этим обладает правом собственности на недвижимость.
Эта ситуация со своей стороны давала преимущество продавцу при возникновении правового спора, касательно выполнения его обязательств по предварительному договору. Часто, когда покупатель пытается защитить свои права и законные интересы, продавец просто заключает договор с другим покупателем и переводит право собственности на недвижимость в пользу третьего лица, не боясь возможного осудительного решения в отношении себя. Другим серьезным практическим вопросом, связанным с законодательным положением предварительного договора, который массово недооценивается сторонами, является вопрос касающийся принятия надлежащим образом решения общего собрания ООО-продавца, согласно требованиям Закона о Коммерции, об отчуждении материальных прав на недвижимость, являющуюся собственностью компании.. Именно как следствие вышеперечисленных проблем, в массовом случае, предварительные договора заключаются без обеспечения и представления такого решения ООО-продавцом. Обычно это случается при заключении окончательного договора в нотариальной форме, что, однако, предполагает нормальное развитие отношений между сторонами.
Однако, при возникновении спора, исправная сторона утрачивает правовую возможность объяви предварительный договор окончательным в судебном порядке, так как согласно установившейся практике судов, это невозможно, если отсутствует решение общего собрания ООО-продавца. Так например, если на момент заключения предварительного договора отсутствует решение общего собрания общества с ограниченной ответственностью и покупатель вообще не имеет такого в своем распоражении, он не может требовать, то он не может требовать объявления договора окончательным.



Превенция и надёжность – ключевые деятельности будущего приобретателя недвижимости в Болгарии!

До сих пор мы рассказывали подробно о множестве существенных подробностей, которые слишком часто утаивают от покупателя, чтобы реализовать продажу. Он узнает о них на более позднем этапе, когда их устранение требует много средств, времени и нервов. Вот почему мой совет к российским гражданам, вознамеряющим приобрести недвижимость в Болгарии, доверяться только доказанным специалистам-консультантам. Они осуществляют юридическую поддержку сделки и в состоянии быстро и очень профессионально проверить все обстоятельства, связанные с намеченной недвижимостью. Превентивная проверка гарантирует надёжность и всегда предотвращает значительные финансовые потери для клиента.
Многообразие жизни отражается и на многообразии признаков, по которым сомнительная сделка может быть распознана, вот почему они очень трудно могут быть систематизированы. Все же нужно быть осторожными, когда вам предлагают недвижимость по очень низким ценам и краткими сроками выполнения. Кроме того необходимо избегать подписания предварительных договоров, предлагаемых посредническими фирмами в период регулярных ярмарок недвижимости. Рекомендуется заключать сделки с уже утвердившимися и известными застройщиками, обладающими хорошей профессиональной репутацией. Чаще всего в мошенничестве с недвижимостью принимают участие компании, которыми управляют „профессиональные“ директора с цепями из 10-15 компаний. Они же создали эти цепи для целей самой мошеннической операции, выражающейся в ряде деятельностей с целью «замести следы», используя возможности, предоставляемые Законом о Коммерции. Распознать признаки мошенничества задача не из легких и совсем не элементарно, поэтому всегда лучше обратиться за советом и помощью к юристам, обладающим богатым опытом в правозащитных органах.
Любая сомнительная сделка может быть предотвращена легко и быстро в случае, если будет своевременно поставлена на исследование и анализ специализированной консультантско-юридической компании.
В своей деятельности „ЮК АТОЛ“ ООО придерживается двух основных приоритетов – надежность и превенция. Превенция в понимании юридического сопровождения сделки. Детальная предварительная проверка на «чистоту» продаваемой недвижимости и продавца, до того как сделка стала фактом. Основными приоритетами компании являются обеспечение надежности и защита финансовых интересов и прав российских граждан - покупателей недвижимости в Болгарии. В массовом случае одна из сторон сделки – застройщик и/или посредник /агентство по недвижимости/ сильно финансово заинтересована в реализации сделки. В „ЮК АТОЛ“ ООО этот фактор не существует. Наше вознаграждение не формируется как следствие осуществленной продажи. Оно фиксировано предварительно и единственным и основным нашим приоритетом является гарантия безопасности, интереса и прав покупателя. Но основной гарантией защиты интересов наших клиентов остается высокий профессионализм, безупречная репутация и знание бизнес-среды, в которой осуществляются сделки с недвижимостью в Болгарии. Используемые нами способы предотвращения сомнительной сделки включают в себя:: бизнес - разведку и анализ, комплексную юридическую экспертизу, верификацию и проверку информации, планомерность и индивидуальный подход к каждому отдельному казусу, проверка юридической „чистоты“ сделки и ее полное юридическое сопровождение и завершение, строительный аудит предлагаемой недвижимости и т.д.
Многочисленные случаи невыполнения предварительных договоров о купле-продаже недвижимости, заключенные в последние годы между болгарскими застройщиками и российскими гражданами привлекли наше внимание к уголовно-правовым аспектам проблемы. Мы часто становились свидетелями высокомерной демонстрации недосягаемости со стороны немалого числа строителей, обычно проявляющейся в фразах типа: «Ну что ж, судите меня – все имущество под ипотекой!» или «Ну, подождет - кризис, другие как ждут!» и т.д.
Естественное место, куда каждый может обратиться, чтобы защитить свои нарушенные права, это правозащитные органы в Болгарии – полиция, прокуратура и суд, но в жизни вещи не всегда выглядят так, как они обстоят в действительности с юридической точки зрения. Поэтому лучший совет попавшим в беду покупателям недвижимости это обратиться за квалифицированной юридической помощью. Проводимый глубокий анализ фактов даст точную правовую оценку ситуации – налицо ли преступление и какого характера, какой верный путь к решению проблемы и т.д. Немаловажен и вопрос о правильном составлении необходимых юридических документов – жалоб или исковых заявлений, которыми обратиться в соответствующие органы.
Лучший вариант в любом случае остается консультантская юридическая помощь, потому что из-за незнания закона или неправильной интерпретации фактов человек может попасть в ситуацию, когда он сам совершил преступление „ложное обвинение“, наказуемое по ст.286 Уголовного кодекса РБ. т.е. в желании пожаловаться в прокуратуре, может несправедливо обвинить кого-то в преступлении.